Agência Tributária e aluguer de férias

A Agência Tributária colocou o aluguer vacacional sob escrutínio nos últimos meses. Com 2018 e 2019 tão agitados em termos legislativos, é normal que os anfitriões de apartamentos turísticos estejam um pouco confusos. Também pode descarregá-lo gratuitamente aqui.

Se você se faz perguntas como: Devo declarar IVA? Como declaro no IRPF as receitas do meu apartamento turístico? O que é o IPT? Então você deve ler este post.

Essas são algumas das perguntas que os anfitriões de aluguer vacacional podem ter sobre a Agência Tributária e que vamos ajudá-lo a responder.

Isto irá ajudá-lo a orientar-se ao conhecer as novidades de 2019 em termos de tributação de alojamentos turísticos.

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Agência Tributária e aluguel vacacional, em resumo

Na Guia de fiscalidade e tributação de habitações turísticas incidiremos em que pontos são chave para evitar erros perante a Fazenda. Sempre poderás corrigi-los no futuro. Ou também poderás pedir à tua gestora que te ajude. Mas se o fazes bem à primeira, evitarás situações comprometidas com a Agência Tributária.

Este guia destina-se a anfitriões iniciantes ou experientes que desejam conhecer mais a fundo a fiscalidade e tributação que a Agência Tributária aplica ao aluguer vacacional. Vamos explicar passo a passo e com uma linguagem simples como o aluguer de habitação turística é tributado em Espanha. Mais concretamente, vamos falar sobre os diferentes impostos que gravam o aluguer de apartamentos turísticos.

Aluguer de habitação para uso turístico e de temporada: Quais são as diferenças de acordo com a Agência Tributária?

Aluguer de temporada e aluguer de habitação para uso turístico ou vacacional É o mesmo para a Agência Tributária? Continue lendo para resolver esta dúvida que muitos anfitriões têm ao definir o seu apartamento perante a Administração.

Ao contrário dos contratos de aluguel de residência (de uso permanente), o aluguel de residência vacacional (ou de uso turístico) não é regido nem pelo Código Civil nem pela Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU). Enquanto que no aluguel de residência de temporada sim se aplicam algumas partes da LAU. ¡Vamos por partes!

Aluguel de residência de temporada

A que nos referimos com aluguel de residência de temporada? Falamos dos casos em que o destino do alojamento é cobrir a necessidade de residência de forma temporária. Com uma duração menor que o arrendamento geral, mas superior ao do aluguel de residência de uso turístico.

Até 2013 não havia diferenças entre aluguel de residência de uso turístico e de temporada. Os primeiros eram equivalentes aos segundos e estavam sujeitos à LAU. É verdade que havia alguns pontos, como a autorização administrativa da Comunidade Autônoma, mas em geral esses arrendamentos estavam sujeitos principalmente à normativa civil. No entanto, com a lei de flexibilização do mercado de aluguel de residências, isso mudou.

Vejamos como o aluguer de habitação para uso turístico e de temporada diferem hoje.

Aluguer de habitação para uso turístico

Com a entrada em vigor da L4/2013, Lei de flexibilização do mercado de arrendamento de habitações, foi alterada a LAU e foi retirado do âmbito civil o aluguer de habitação para uso turístico e de temporada. A partir de 2013, todo o aluguer de férias e de temporada estava sob a normativa das Comunidades Autónomas.

De facto, desde a publicação da nova lei, Ilhas Canárias, Castela e Leão, País Basco e Andaluzia regulamentaram o aluguer de habitação turística. Além disso, Catalunha e Comunidade de Madrid têm previsto aprovar nova regulamentação em breve. Para aprofundar em detalhes legais, pode dar uma vista de olhos ao centro de informação de legislação de habitação turística.

Lei de Arrendamentos Urbanos e aluguer vacacional

Como explicamos anteriormente, até 2013 não havia diferenças entre aluguel de habitação para uso turístico e de temporada. Era equivalente e ambos estavam sujeitos à Lei de Arrendamentos Urbanos. Ou seja, para a Agência Tributária era o mesmo para essas duas modalidades de aluguel vacacional. No entanto, a lei de flexibilização do mercado de aluguel de habitações de 2013 mudou drasticamente o panorama.

Com a entrada em vigor da Lei 4/2013, Lei de flexibilização do mercado de aluguer de habitações, foi modificada a LAU. Em essência, foi retirado do âmbito meramente civil o aluguer de habitação de uso turístico. A partir de 2013, todo aluguer de habitação de uso turístico estava sob a normativa das Comunidades Autónomas… Desde que desenvolvessem essa normativa.

Há comunidades como as Ilhas Canárias ou o País Basco que já têm legislação aprovada sobre o assunto, enquanto a Catalunha ou Madrid estão trabalhando nisso agora.

Como a Agência Tributária aplica a LAU no seu aluguel de férias?

Nesse sentido, o aluguel de habitação turística é regulamentado por esse regime específico - que é o seguido pela Agência Tributária. Conforme estabelecido no artigo 5e) da LAU.

A cessão temporal de uso da totalidade de uma habitação amueblada e equipada em condições de uso imediato, comercializada ou promovida em canais de oferta turística e realizada com finalidade lucrativa, quando estiver submetida a um regime específico, derivado da sua normativa setorial.

Artigo 5e) Lei de Arrendamentos Urbanos

Mas, e a normativa da minha comunidade autônoma? Praticamente todas as CCAA desenvolveram sua normativa, então você precisará conhecer a que se aplica à sua região.

IVA e aluguer vacacional

O grande crescimento do aluguer de habitação turística nos últimos anos fez surgir dúvidas sobre se você, como proprietário, tem ou não que declarar o IVA dos gastos e rendimentos que produz o seu alojamento. Neste artigo contamos a relação que existe entre IVA e aluguer vacacional para a Agência Tributária.

A Lei do IVA (LIVA) estabelece que quem realiza arrendamentos de alojamentos turísticos tem, para efeitos do IVA, a condição de empresário (art 5.uno.c LIVA). Enquanto realizados por empresários "os arrendamentos de alojamentos turísticos estão sujeitos ao IVA" (art 4.uno LIVA).

A sujeição ao IVA determina a não sujeição ao conceito de Transmissões Patrimoniais Onerosas do Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (ITP), salvo que seja de aplicação a isenção no IVA (art 4. quatro LIVA).

Que confusão! Então, o aluguel de férias suporta IVA ou ITP? A resposta curta é que suportará IVA ou ITP dependendo dos serviços que você oferecer

Serviços pelos quais deve declarar IVA à Agência Tributária pelo seu aluguer de férias

Em geral, seria necessário declarar IVA à Agência Tributária naqueles alojamentos turísticos que prestem “serviços complementares próprios da indústria hoteleira”. Os serviços de alojamento caracterizam-se por estender a atenção aos clientes para além da mera disponibilização de um imóvel ou parte do mesmo.

Ou seja, a atividade de hospedagem se caracteriza, diferentemente da atividade de aluguel de habitações, porque normalmente compreende a prestação de uma série de serviços adicionais além do mero aluguel da habitação.

Os serviços a que se refere a Lei do IVA são restaurante, limpeza, lavagem de roupa ou outros análogos. A Direcção-Geral dos Impostos dá vários exemplos destes serviços, a saber:

• Recepção e atendimento permanente e contínuo ao cliente em um espaço destinado para esse fim
• Limpeza periódica do imóvel e do alojamento
• Troca periódica de roupa de cama e banho
• Lavandaria
• Guarda de malas
• Imprensa
• Reservas
• Serviços de alimentação e restauração

Você pode consultar os seguintes links do Ministério das Finanças, onde explicam quais serviços são próprios da indústria hoteleira e, portanto, sujeitos a IVA: [1] e [2]

Se você oferecer este tipo de serviços, não estará isento de IVA e deverá repercutir IVA à taxa reduzida de 10%, tal como fazem os estabelecimentos hoteleiros. Você pode dar uma olhada na consulta vinculante da Agência Tributária.

Serviços pelos quais não há necessidade de declarar IVA do seu apartamento turístico à AEAT

Em vez disso, se não oferecerem nenhum dos serviços listados no ponto anterior, mas oferecerem algum dos seguintes, que não são considerados complementares próprios da indústria hoteleira, você estará isento de repercutir IVA e não terá que declará-lo nas faturas do seu aluguel vacacional para a Agência Tributária.

• Serviço de limpeza do apartamento prestado à entrada e à saída do período contratado por cada arrendatário.
• Serviço de troca de roupa no apartamento. Prestada na entrada e na saída do período contratado por cada arrendatário.
• Serviço de limpeza das áreas comuns do edifício (hall, escadas e elevadores). Bem como da urbanização onde está localizado (áreas verdes, portas de acesso, calçadas e ruas).
• Serviços de assistência técnica e manutenção. Por exemplo, reparações de canalização, eletricidade, vidros, persianas, fechaduras e eletrodomésticos, pontuais.

Se o seu alojamento só oferece estes serviços isentos de IVA, então não precisa apresentar nem pagar IVA. No entanto, os arrendatários devem pagar o ITP, cedido às Comunidades Autónomas.

Imposto de Atividades Econômicas e aluguer turístico

Primeiro, vamos explicar o que é o IAE e quais rendimentos são tributados por esse imposto. Depois, entraremos em detalhes sobre a relação entre o Imposto de Atividades Econômicas (IAE) e o aluguel vacacional para a Agência Tributária.

O IAE é um “imposto direto […] cujo fato gerador está constituído pelo exercício em território nacional de atividades empresariais, profissionais ou artísticas, sejam exercidas ou não em local determinado e estejam ou não especificadas nas tarifas do imposto”. Para a Agência Tributária, as atividades econômicas que o IAE grava são aquelas que supõem o uso por conta própria de meios de produção e/ou recursos humanos.

Além disso, o RDL 1175/1990 estabelece várias tarifas – ou categorias de atividades empresariais – gravadas com diferentes tipos impositivos.

Por sorte as pessoas físicas estão isentas deste imposto, então comentaremos o epígrafe correspondente para o caso de que você se enquadre em uma atividade econômica.

IAE de aluguer de férias com serviços de alojamento

Se no seu alojamento turístico você oferece algum dos serviços que implicam repercutir IVA, este ponto será relevante para você:

A atividade econômica do seu apartamento turístico está catalogada em o grupo 685 da Agrupação 68 da seção primeira do IAE. Ou seja, é um "Alojamento turístico extra-hoteleiro", dentro dos catalogados como "Serviços de hospedagem". Basicamente, é um termo que inclui todos os serviços de hospedagem diferentes de hotéis e motéis, hostais e pensões, pousadas e casas de hóspedes, hotéis-apartamentos, empresas organizadas ou agências de exploração de apartamentos privados e acampamentos turísticos tipo camping.

Em conclusão, se no seu apartamento turístico oferece serviços de alojamento, a sua actividade económica é classificada no grupo 685 da primeira secção das tarifas do IAE.

IAE do apartamento turístico sem serviços de hospedagem

Neste caso, não precisará de se inscrever no IAE para manter o seu aluguer de férias em dia com a Agência Tributária. Além disso, declarará os seus rendimentos juntamente com o resto dos seus rendimentos uma vez por ano.

IAE do aluguel vacacional que você cede a uma empresa gestora

Neste caso, analisamos quando o proprietário de uma habitação turística a cede a uma pessoa (física ou jurídica) e é esta que a explora como estabelecimento extra-hoteleiro, contratando com operadores turísticos, OTAs e assumindo os riscos de exploração.

Assim, o proprietário do apartamento turístico desenvolve uma atividade de arrendamento de imóveis. Está classificada no epígrafe 861.2 da primeira seção do IAE. Em concreto, o de "Aluguel de locais industriais e outros aluguéis NCOP". Para efeitos de IRPF, não realizará atividade econômica alguma. No entanto, terá que faturar ao seu arrendatário pelo aluguel do imóvel com 21%. Além disso, dependendo dos casos, incluir ou não retenções

Em conclusão

Da mesma forma que no caso do IVA, o IAE e a tributação do aluguel de habitação turística para a AEAT dependem do tipo de serviços oferecidos:

• Você oferece serviços de hospedagem. Então sua atividade é classificada como “Alojamento turístico extra-hoteleiro”.
• Não oferece serviços de hospedagem. Então sua atividade é a de "Aluguel de imóveis". Se você tem uma pessoa contratada em tempo integral, caso contrário, você não se registrará no IAE.
• Você aluga o apartamento turístico para uma terceira empresa –que o explora como alojamento turístico–. Então sua atividade é a de “Aluguel de espaços industriais e outros aluguéis

IRPF e aluguel vacacional

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E chega maio: a primavera, as alergias, o calorzinho… ¡e a declaração de renda! Se você colocou em marcha seu alojamento turístico, então terá que declará-lo na sua declaração do IRPF. Do que depende como tribute? Adivinhe, dos serviços que você tenha prestado ;-).

Declarar no IRPF rendimentos de apartamentos turísticos sem serviços de hospedagem

Se o seu alojamento turístico não oferece serviços de hospedagem, os rendimentos derivados do aluguel do apartamento turístico têm a consideração de rendimentos do capital imobiliário. Por exemplo, não são considerados serviços de hospedagem os serviços de limpeza realizados antes da chegada dos inquilinos ou após a saída deles ou a entrega e recolha de chaves no momento da entrada e saída dos clientes

Em geral, se você é o proprietário do apartamento turístico, você será o titular do imóvel que terá que declarar a diferença entre os rendimentos brutos e as despesas dedutíveis do seu aluguel vacacional à Agência Tributária na declaração do IRPF.

A este resultado não poderá aplicar a redução de 60% que se aplica ao aluguer de habitação habitual – já que se trata de um apartamento turístico e, portanto, cobre uma necessidade –a de habitação– de carácter temporário.

Os períodos em que o piso turístico não tenha sido alugado geram a imputação de renda imobiliária, igual que qualquer outra habitação. Neste caso, a quantia será resultado de aplicar o percentual de imputação que corresponda ao valor cadastral do imóvel. Além disso, você terá que ponderá-lo em função do número de dias que não tenha estado cedido com fins turísticos.

IRPF e aluguer de férias com serviços de alojamento

Se no seu apartamento turístico você oferece serviços de hospedagem aos seus hóspedes – limpeza ou troca de roupa periódica, restauração ou lazer. Então, a Agência Tributária considerará os rendimentos do seu aluguer vacacional rendimentos de atividades económicas na sua declaração de IRPF.

Obrigações de informação

Desde 2018, estabelece-se uma nova obrigação de fornecimento de informações sobre habitação turística. Para isso, a plataforma que você usa (Airbnb, Booking, etc.) deve apresentar o modelo 179.

A apresentação do modelo 179 –das obrigações de informação– é obrigatória para o exercício da declaração de renda de 2018, a apresentar em 2019. Apresentá-lo não o exime de declarar o resto das rendas provenientes da sua habitação turística (IRPF, não residentes, ITP, etc.).

Os intermediários dos alugueres vacacionais informarão à Agência Tributária de cada uma das cessões de imóveis com fins turísticos situados em território espanhol. Isto é o que se conhece como obrigações de informação. Incluem-se as cessões de habitação turística e o aluguer de temporada.

A informação a ser fornecida no novo modelo 179 inclui:

• Titular da habitação
• Titular do direito em virtude do qual a habitação é cedida (se for diferente do titular da habitação)
• Identificação das pessoas ou entidades cessionárias.
• Imóvel objecto de cedência.
• Número de dias de utilização da habitação para fins turísticos
• Montante recebido pelo titular cedente do direito
• Número de contrato atribuído pelo intermediário
• Data de início da cessão
• Data de intermediação
• Identificação do meio de pagamento utilizado

Você pode dar uma olhada em um exemplo do Modelo 179 de obrigações de informação aqui [PDF].

Modelo 179

Muitas dúvidas surgem quanto à Declaração informativa trimestral da cessão de uso de habitações com fins turísticos, em relação a isto, tanto a AEAT, como a DGT em sua Consulta Vinculante V3083-18 esclareceram quem está obrigado a apresentar o modelo 179.

Os aspectos mais destacáveis de ambos os pronunciamentos são os seguintes:

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Quem deve apresentar o modelo 179?

Estão obrigados a apresentar o modelo 179 as pessoas e entidades que intermediariem entre os cedentes e cessionários do uso de habitações com fins turísticos nos termos estabelecidos nos parágrafos 2 e 3 do artigo 54.ter do Regulamento Geral das atuações e procedimentos de gestão e inspeção tributária e de desenvolvimento das normas comuns dos procedimentos de aplicação dos tributos, aprovado pelo Real Decreto 1065/2007, de 27 de julho.

São intermediários para efeitos da obrigação de apresentar o modelo 179 as pessoas e entidades que prestem o serviço de intermediação entre os cedentes e cessionários do uso de habitações com fins turísticos, seja a título oneroso ou gratuito.

Em particular, terão essa consideração as pessoas ou entidades que constituídas como plataformas colaborativas intermediam na cessão de uso e tenham a consideração de prestador de serviços da sociedade da informação, independentemente de que prestem ou não o serviço subjacente objeto de intermediação ou da imposição de condições relativamente aos cedentes ou cessionários do serviço em relação ao mesmo, tais como preço, seguros, prazos ou outras condições contratuais.

Portanto, têm a consideração de intermediários para esses efeitos, não apenas os intermediários digitais (especialmente plataformas colaborativas), mas também qualquer outro (intermediários analógicos ou tradicionais) cuja atividade na operação tenha consistido na efetiva confluência entre oferta e demanda da cessão dessas habitações.

Quem são considerados intermediários?

Com respeito ao ponto anterior, a STS de 21 de outubro de 2000 (Rec. 3023/1995) afirma que:

No contrato de mediação ou corretagem o mediador deve limitar-se em princípio a colocar em relação os futuros comprador e vendedores de um objeto determinado, mas em todo caso a atividade deve ser desenvolvida para lograr o cumprimento do contrato final, e assim se entende pela moderna doutrina na medida em que nela se afirma que a relação jurídica entre o cliente e o mediador não surge exclusivamente de um negócio contratual de mediação, pois as obrigações e direitos exigem além disso o fato de que o intermediário tenha contribuído eficazmente para que as partes concluíssem o negócio (Sentença de 2 de outubro de 1999; e tem declarado reiteradamente esta Sala que dito contrato está supeditado, quanto ao devengo de honorários, à condição suspensiva da celebração do contrato pretendido, salvo pacto expresso sentenças de 19 de outubro e 30 de novembro de 199 , 7 de março de 1994 , 17 de julho de 1995 , 5 de fevereiro de 199 e 30 de abril de 1998

Além disso, afirma que «a mediação se consuma quando se outorga ou se aperfeiçoa pelo concurso da oferta e da aceitação o contrato a que tende a mediação, ou em termos da STS de 20-5-2004, o direito a perceber a comissão surge quando os atos inequívocos de mediação cristalizam na operação em que interveio o agente».”

Portanto, só pode ser considerado como “intermediário” quem recebe sua remuneração em função da celebração do contrato no qual se media.

De acordo com a jurisprudência do Tribunal Supremo em relação ao contrato de mediação imobiliária, estará sujeito a esta obrigação de informação o intermediário que receba uma retribuição ou comissão pela consecução de um resultado, neste caso, a contratação efetiva entre cedente e cessionário da cessão temporal de uso de todo ou parte de uma habitação com fins turísticos.

Plataformas, anfitriões e modelo 179

Aquelas webs ou plataformas colaborativas que realizem unicamente um mero alojamento digital de habitações para usos turísticos não estarão obrigados a apresentar a declaração informativa (modelo 179) dos aluguéis vacacionais à Agência Tributária.

Para o caso de um proprietário que aluga sua residência a um gestor imobiliário (“Property manager”) por um valor fixo mensal e, posteriormente, este gestor imobiliário, com base no direito de sublocação derivado do contrato celebrado com o proprietário, o subaluga com fins turísticos por seus próprios meios, nenhum dos dois precisa apresentar o modelo 179.

Neste caso, o Gestor como titular de um direito de subarrendamento, cede a um terceiro, o cesionário, o uso temporal da totalidade ou parte da habitação mobiliada e equipada em condições de uso imediato, convertendo-se na última instância em cedente do uso de habitações com fins turísticos, pelo que não pode ser considerado intermediário para estes efeitos.

Se o gestor imobiliário utiliza uma plataforma online que recebe sua remuneração ou comissão pela efetiva formalização da cessão de uso de habitações com fins turísticos entre o Gestor, que atua como cedente, e os turistas cesionários da habitação, sem que tenha direito algum de uso ou fruição sobre a habitação cedida com fins turísticos, senão que unicamente presta um serviço de intermediação necessário para concluir a celebração do contrato de cessão de uso entre o Gestor e o cesionário recebendo por isso uma remuneração ou comissão, dita plataforma online presta um serviço de intermediação na cessão do uso de habitações com fins turísticos, resultando obrigada a apresentar a declaração informativa (modelo 179) de acordo com o artigo 54 do RGAT.

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