Regulamentação de Habitação Turística em Madrid

Neste post, contamos tudo o que você precisa saber sobre a legislação de habitação turística em Madrid, tanto na Comunidade quanto na Câmara Municipal. Está atualizado com as últimas mudanças legislativas da Câmara Municipal de Madrid e as modificações da Comunidade de Madrid do decreto 79/2014.

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Medidas para a redução do contágio pelo coronavírus SARS-CoV-2

A pandemia colocou contra a parede os proprietários de apartamentos turísticos em todo o mundo. O governo da Espanha teve que estabelecer algumas medidas para reduzir o contágio pelo coronavírus SARS-CoV-2. Além disso, temos que estar atentos à situação atual para saber quais restrições podem ser impostas na comunidade autônoma.

Legislação de Habitação Turística em Madrid

É recomendável que você tenha à mão a legislação em matéria de habitação turística em Madrid:

• Plano Especial de Hospedagem da Câmara Municipal de Madrid [PDF]
• Decreto 79/2014, pelo qual se regulam os apartamentos turísticos e as habitações de uso turístico da Comunidade de Madrid. Modificado parcialmente pelo decreto 29/2019, de 9 de abril [PDF]
• Lei 1/1999, de 12 de março, de Ordenação do Turismo da Comunidade de Madrid

Além desta legislação comunitária e autonômica – que você deve cumprir –, você pode adicionar cláusulas adicionais no contrato de aluguel turístico que você realizar com seus hóspedes. Os contratos são lei entre as partes, com o que tanto você quanto seu hóspede estarão obrigados a cumprir os requisitos que vocês acordarem. Entre eles, vocês podem acordar:

• Política de reservas e cancelamentos
• Penalizações em caso de cancelamento
• Reparos e repartição de responsabilidades
• Horas de check-ins e checkouts
• Fianças e depósitos de segurança

No nosso centro de informações de legislação de habitação turística você pode encontrar mais detalhes sobre a normativa de outras cidades.

Diferenças entre Habitação de Uso Turístico (VUT) e apartamento turístico segundo a Comunidade de Madrid

No artigo 2 do Decreto 79/2014, são definidos dois conceitos semelhantes (habitação de uso turístico e apartamento turístico) que são determinantes na hora de conhecer qual legislação sobre habitação turística em Madrid te afeta:

Vivienda de Uso Turístico (VUT): "Têm a consideração de habitações de uso turístico aqueles apartamentos, estudos, apartamentos ou casas que, de forma habitual, mobiliados e equipados em condições de uso imediato, são comercializados e promovidos em canais de oferta turística ou por qualquer outro modo de comercialização ou promoção, para serem cedidos na totalidade com fins de alojamento turístico e em troca de um preço."

Apartamentos Turísticos (AT): "São considerados apartamentos turísticos os imóveis integrados por unidades de alojamento complexas, dotadas de instalações, equipamentos e serviços em condições de ocupação imediata, destinados de forma habitual por seus proprietários ou representantes, ao alojamento turístico ocasional, sem caráter de residência permanente para os usuários, mediante preço e que cumpram com o princípio de unidade de exploração."

Isto é, enquanto as habitações para uso turístico podem estar localizadas em edifícios residenciais, os apartamentos turísticos são formados por imóveis destinados a 100% a habitação vacacional. De acordo com a normativa madrilena, por exemplo, um bloco de apartahotéis seria classificado como apartamento turístico. Enquanto isso, alugar no Airbnb um apartamento em um bloco residencial cairia dentro de uma Habitação de Uso Turístico.

Requisitos legais das Habitações de Uso Turístico (HUT) na "lei Airbnb" do Ayuntamiento de Madrid

Portanto, vamos delimitando a área de influência da legislação em matéria de habitação turística em Madrid. Os requisitos legais que expõe o Decreto 79/2014 são:

• Estar mobiliada e equipada em condições de uso imediato.
• Comercializar-se e promover-se em canais de oferta turística ou por qualquer outro modo de comercialização ou promoção.
• Exercer de forma habitual a atividade turística.
• Ceder-se em sua totalidade.
• Ceder-se com fins de alojamento turístico.
• Comercializar-se e promover-se com finalidade lucrativa.
• Ter Certificado de idoneidade para Habitação de Uso Turístico (adiante, CIVUT).

Embora a modificação legislativa de 2019 não tenha definido o que considera "canais de oferta turística" (É o Airbnb um deles ou apenas as OTAs tradicionais?) sim abundou na definição de "exercer de forma habitual a atividade turística" – e de fato, mudou a definição que se propunha no decreto de 2014.

Exercício habitual da atividade turística: de 3 meses por ano à declaração responsável

Antes da reforma legislativa em matéria de habitação turística em Madrid de 2019, a habitualidade era definida como o exercício da atividade (aluguer turístico) por mais de 90 dias consecutivos ao ano natural.

Atualmente, define-se como:

A atividade de alojamento turístico é exercida de forma habitual desde o momento em que o interessado se publicita por qualquer meio e apresenta a preceptiva Declaração Responsável de início de atividade prevista nos artigos 11 e 17.

Canais de oferta turística

A aparição do termo canal de oferta turística é um decalque da Lei de Arrendamentos Urbanos, que já tratamos no post sobre diferenças entre aluguel de habitação de uso turístico e de temporada. Embora os rascunhos que foram apresentados em 2017 detalhassem o que eram os canais de oferta turística, a versão definitiva da legislação de habitação turística em Madrid não o faz.

Considerando o termo mais amplo, faz sentido incluir nestes canais tanto agências de viagens, centrais de reserva, quanto portais de intermediação (HomeAway, Booking ou Airbnb), bem como qualquer outra publicidade realizada em qualquer meio.

Incompatibilidade de Habitação de Uso Turístico e residência habitual

O artigo 6 do Decreto 79/2014 é claro a respeito:

Os apartamentos turísticos e as habitações para uso turístico, como modalidades de alojamento turístico,não poderão ser utilizados pelos usuários como residência permanente, nem com qualquer outra finalidade distinta do uso turístico.

É importante notar que esta incompatibilidade é voltada para o usuário - não para os proprietários. O que isso significa? Que seus clientes não poderão viver de forma permanente em sua habitação. No entanto, você, como proprietário, poderá usá-la para tal efeito.

Ir contra esta medida resultará numa infração muito grave, punida com multas de 30.001€ a 300.000€.

O Certificado de Idoneidade para VUT ou Habitação de Uso Turístico em Madrid

O Certificado de Idoneidade para Habitação de Uso Turístico substitui a antiga cédula de habitabilidade ou licença de primeira ocupação, após a modificação da legislação de habitação turística em Madrid.

Quem emite o certificado de idoneidade para habitação de uso turístico? Só podem emiti-lo aqueles que possuem o título habilitante de arquiteto ou arquiteto técnico.

Quando deve ser emitido? Será emitido pelo técnico após a verificação presencial da habitação.

Requisitos do certificado de habitação de uso turístico

• Aquecimento em funcionamento, fornecimento de água quente e fria e fontes de energia suficiente.
• Ventilação direta para o exterior ou para pátio não coberto.
• Extintor manual a não mais de 15 metros da saída.
• Sinalização básica de emergência.
• Plano de evacuação do edifício da habitação

Proibições e exclusões da legislação de habitação turística em Madrid

Aluguel por temporada

Segundo a Lei de Arrendamentos Urbanos, a legislação de habitação turística em Madrid deixa de fora os alugueres por temporada.

Aluguel turístico por quartos

O Decreto 79/2014 elimina a referência ao aluguel turístico de quartos. Portanto, a relação entre cliente e fornecedor nesses casos será regida exclusivamente pelo contrato entre as partes.