Rentabilidade no Airbnb: como calculá-la e maximizar sua renda na Espanha

O boom do aluguer de férias reconfigurou o mercado imobiliário espanhol. Enquanto que há uma década o aluguer tradicional dominava o investimento residencial, hoje o Airbnb e plataformas similares abriram novas vias de rendimento mais flexíveis e, potencialmente, mais lucrativas. Mas será realmente rentável? Como se mede essa rentabilidade? Que fatores a condicionam? E, o mais importante: como se pode melhorar?

Neste artigo analisamos em profundidade a rentabilidade no Airbnb, resolvendo as perguntas-chave para proprietários e investidores que buscam maximizar seus rendimentos.

O que significa realmente “rentabilidade” no Airbnb?

Falar de rentabilidade no Airbnb implica avaliar quanto benefício líquido gera uma propriedade destinada a aluguer turístico em relação ao investimento e aos custos operacionais associados. Ao contrário do aluguer a longo prazo, o modelo Airbnb requer uma gestão ativa, está sujeito à sazonalidade, incorre em mais despesas por estadia, mas também oferece margens maiores se feito corretamente.

Em termos práticos, a rentabilidade pode ser medida mensalmente (receitas menos despesas) ou anualmente, mediante rácios como o ROI (retorno sobre o investimento), que permite comparar diferentes opções de investimento.

Fatores que influenciam a rentabilidade

A rentabilidade não depende apenas de ter uma propriedade bonita ou numa cidade turística. É o resultado de múltiplas variáveis que interagem entre si. Aqui estão as mais importantes:

1. Localização

É o fator mais decisivo. Uma propriedade em uma cidade com fluxo turístico estável (Madrid, Valência, Málaga) oferece mais potencial do que uma em áreas com demanda sazonal ou restrita. Mas não só importa a cidade: a localização exata dentro dela (centro, bairro alternativo, zona universitária ou perto de hospitais) condiciona o perfil do hóspede e a frequência de reservas.

Ponto-chave: as localizações com boa conectividade e diversidade de visitantes (turismo + negócios) tendem a ser mais estáveis ao longo do ano.

2. Tarifa média por noite (ADR)

O preço médio que cobra por noite deve ser competitivo, mas também sustentável. Uma tarifa elevada com baixa ocupação pode ser menos rentável do que uma tarifa otimizada com ocupação regular. Muitos proprietários caem no erro de imitar preços da concorrência sem ter em conta diferenças reais de qualidade, equipamento ou localização.

Dica: calcule o seu ADR objetivo em função dos seus custos fixos e ocupação mínima para ser rentável.

3. Taxa de ocupação

É a percentagem de noites que o seu alojamento está reservado num período. Uma taxa de ocupação saudável ronda os 70-80% em destinos urbanos bem geridos. A ocupação é influenciada pela sazonalidade, preço, avaliações e visibilidade do seu anúncio. Não é um objetivo em si mesma, mas uma variável que deve ser equilibrada com o preço.

Exemplo: um apartamento com um ADR de 95 € e 75% de ocupação em Madrid pode gerar 2.137 €/mês antes de despesas.

4. Despesas operacionais

Aqui estão incluídos custos recorrentes como:

• Limpeza por estadia
• Roupas de cama e lavanderia
• Suprimentos (água, luz, gás, WiFi)
• Reposição de consumíveis (papel, café, sabão)
• Comissões do Airbnb
• Seguro especializado
• Manutenção

Esses gastos geralmente são mais altos do que no aluguel tradicional. Por isso, uma gestão eficiente é fundamental para proteger as margens.

5. Serviços adicionais

Não se trata apenas de alugar um espaço. Muitos anfitriões aumentam a renda por meio de serviços como traslado privado, café da manhã, aluguel de bicicletas ou check-in antecipado. Também melhoram a experiência e, portanto, as avaliações, o que resulta em maior ocupação e melhor posicionamento.

Ideia extra: alguns investidores começaram a oferecer estadias temáticas (tecnológicas, bem-estar, pet friendly, etc.) como forma de diferenciação e aumento do ADR.

6. Tipo e configuração do alojamento

As propriedades menores (estúdios e apartamentos de 1 quarto) geralmente são mais rentáveis em cidades, enquanto em áreas turísticas ou rurais é mais eficiente oferecer casas para grupos ou famílias. A distribuição, acessibilidade, nível de isolamento acústico e serviços (varanda, ar condicionado, cozinha equipada) influenciam no apelo do alojamento.

7. Legislação local

Cada comunidade autônoma e câmara municipal regula o aluguel vacacional à sua maneira. Alguns exigem licenças, outros impõem restrições por zona, e até há cidades que limitam a quantidade de dias anuais permitidos. Não conhecer a normativa pode converter um investimento rentável em uma sanção inesperada.

Recomendação: antes de comprar ou adaptar uma propriedade, consulte se é possível obter licença e quais condições você deve cumprir.

Então… qual é a combinação mais rentável?

A experiência demonstra que a combinação mais rentável no Airbnb geralmente ocorre quando esses elementos coincidem:

• Cidade com alta demanda estável (não apenas de verão)
• Propriedade pequena ou média, bem equipada e visualmente atraente
• Tarifa entre 80 € e 120 € por noite, com uma ocupação superior a 70%
• Despesas bem controladas por meio de automação e terceirização eficiente
• Gestão profissional (com software, preços dinâmicos e atendimento ao cliente cuidadoso)
• Boa reputação online, com avaliações >4,7 e resposta rápida

Por exemplo, um apartamento reformado de 50 m² no centro de Valência, decorado com gosto, bem gerido e legalizado, pode gerar entre 18.000 € e 25.000 € anuais líquidos, dependendo da sua otimização.

Como calcular a rentabilidade de um Airbnb

Há duas formas principais de calcular a rentabilidade, dependendo do grau de análise que você deseja.

Método simples: receitas menos despesas

É útil para ter uma ideia mensal ou sazonal. Basta somar suas receitas brutas e subtrair todas as despesas.

Exemplo:

• Renda bruta: 2.400 €/mês
• Despesas operacionais: 850 €/mês
• Lucro líquido mensal: 1.550 €

Não inclui ainda a amortização do investimento inicial, mas é útil para avaliar o fluxo de caixa.

Método ROI (retorno sobre o investimento)

O ROI anual permite medir se um investimento vale a pena em comparação com outras opções (obrigações, fundos, aluguer tradicional).

Fórmula:

ROI (%) = (Lucro líquido anual / Investimento total) x 100

Exemplo:

• Preço de compra: 150.000 €
• Reforma + mobiliário: 20.000 €
• Investimento total: 170.000 €
• Benefício líquido anual: 18.600 €

ROI = (18.600 / 170.000) x 100 = 10,94%

E uma calculadora? Como estimar sua rentabilidade antes de começar

Para avaliar antes de comprar ou reconverter uma propriedade, uma planilha de cálculo pode ajudá-lo a simular diferentes cenários:

Variáveis que você deve incluir:

• Preço de compra
• Custos de reforma e mobiliário
• Tarifas por noite (baixa, média e alta temporada)
• Ocupação mensal esperada
• Despesas por estadia
• Custos fixos mensais
• Comissões da plataforma
• Impostos

Isso permitirá que você conheça seu ponto de equilíbrio (número mínimo de noites para não perder dinheiro) e avalie o potencial ROI antes de comprometer capital.

Estratégias para aumentar a rentabilidade do seu Airbnb

Ter a propriedade certa é apenas o começo. A gestão faz a diferença. Aqui estão algumas estratégias com impacto direto:

1. Automatize tudo o que puder

Check-in sem chaves, mensagens automatizadas, calendários sincronizados. Usar software de gestão (como Guesty, Hostfully, Smoobu…) reduz erros e permite escalar ou delegar sem perder o controle.

2. Utilize preços dinâmicos

Ferramentas como PriceLabs ou Beyond analisam a demanda e ajustam seus preços para maximizar a receita. É a melhor maneira de evitar preços estáticos que façam você perder dinheiro na temporada alta ou não gerar reservas na temporada baixa.

3. Otimize seu anúncio e fotos

As fotos profissionais aumentam a taxa de cliques e reservas. As descrições devem ser claras e orientadas a benefícios. Pense como um viajante: o que diferencia seu alojamento?

4. Crie uma experiência, não apenas um alojamento

Um apartamento pode ser funcional, mas uma experiência memorável gera ótimas críticas. Personalize detalhes, inclua recomendações locais e crie uma atmosfera acolhedora. O Airbnb premia isso com melhor posicionamento.

Ainda é rentável ter um Airbnb?

Sim, pode ser muito rentável, mas não é automático nem universal. Exige análise prévia, controle financeiro, cumprimento legal e uma gestão profissional. Em cidades como Madrid, Sevilha, Málaga ou Valência, o ROI pode dobrar em relação ao aluguel tradicional se feito corretamente.

No entanto, sem uma estratégia clara, um controle de despesas rigoroso e uma compreensão do mercado, você pode acabar com um investimento mal otimizado ou mesmo inviável legalmente.

A chave: analisar cada variável com honestidade, investir em gestão e tomar decisões com dados, não com suposições.

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