Taxa de ocupação ideal no Airbnb: Como calculá-la?

A taxa de ocupação do Airbnb ou taxa de reservas é o percentual de noites que sua habitação turística está alugada em um período de tempo. Qual percentual é o ideal para maximizar seu benefício? Muitos anfitriões acreditam que uma taxa de ocupação de 100% no Airbnb é perfeita: Pendurar o cartaz de não há camas livres é um fetiche ao qual muitos profissionais se agarram... Do ponto de vista da gestão de benefícios, é ideal ter uma taxa de reservas de 100%?

Resposta curta: Não, a taxa de ocupação de 100% não é ideal. Você está deixando dinheiro sobre a mesa.

Mesmo nos melhores apartamentos turísticos no mercado de Airbnb mais dinâmico e competitivo, a taxa de ocupação terá uma relação inversa com o preço por noite do seu Airbnb. O que isso significa? Significa que o preço por noite em que seu apartamento turístico gera os máximos benefícios não é a taxa de ocupação de 100%. De fato, neste post você encontrará que uma taxa de reservas de Airbnb mais baixa é ideal para maximizar seus benefícios.

Taxa de ocupação de Airbnb e preço estão inversamente relacionados

Isso significa que mesmo para o melhor alojamento turístico de, por exemplo, Barcelona, a um preço mais alto por noite, menor taxa de reservas, e vice-versa. Como corolário: as habitações com taxas de ocupação muito elevadas provavelmente estão deixando de ganhar dinheiro com suas reservas. Ou seja, os hóspedes estariam dispostos a pagar mais do que estão pagando. Dê uma olhada neste gráfico ilustrativo. Mostra a relação entre o preço por noite médio e a taxa de ocupação em um mês para um Airbnb hipotético:

Relação entre a taxa de ocupação de Airbnb, preço por noite e benefício.[/caption]A linha verde é o preço médio por noite e a linha azul é a taxa de ocupação. À medida que os preços por noite diminuem, a taxa de reservas aumenta. O problema para muitos novos anfitriões é que ter noites sem reservas é mais fácil de digerir do que perceber que não estão cobrando o suficiente. No entanto, ter uma noite livre no valor de 100€ é a mesma perda de benefícios que cobrar 100€ por noite quando se poderia ter cobrado 200€ por noite.

Taxa de ocupação de Airbnb muito alta

Onde ficam esses anfitriões que não otimizam benefícios? Dentro da área em que dá a sensação, a priori, de estar funcionando ao máximo –a área cinza que incluímos no gráfico:

Taxa de ocupação muito alta (área cinza)[/caption]Quando um anfitrião está neste espaço, eles têm uma taxa de reservas para seu apartamento acima de 90%, mas, com muita probabilidade, estão colocando um preço muito baixo em sua habitação. Você pode se sentir bem tendo o apartamento reservado mais de 26 dias por mês, mas você está deixando dinheiro sobre a mesa. Então, como saber se você está nessa falsa zona de armadilha de benefício? Muito simples. Faça um teste.

Aumente o preço médio por noite em 5-10% durante um mês e observe como sua taxa de ocupação muda.

Se nada acontecer, então definitivamente você tinha um preço muito baixo. Continue aumentando o preço médio por noite até que você veja que a taxa de ocupação de Airbnb diminui. Você descobrirá que os benefícios aumentarão nesse período. No entanto, se você ver que sua taxa de reservas diminui consideravelmente quando você aumenta ligeiramente o preço, então você estará cobrando um preço adequado para seu Airbnb.

Como calcular a taxa de ocupação de Airbnb ótima

Não é fácil encontrar e manter-se na taxa de ocupação de Airbnb ótima. No entanto, antes de explorar como fazer isso, vamos entender esse ponto mágico –a área em verde no gráfico abaixo–:

Taxa de reservas de Airbnb ótima.[/caption]O ponto ideal para otimizar os benefícios do seu apartamento é aquele preço máximo em que a taxa de ocupação permite ter os maiores benefícios totais do seu Airbnb. E nunca vai ser 100% de ocupação.Normalmente, esse ponto ótimo vai depender de três fatores: em que mercado você está; a temporada do ano; e como está posicionado seu Airbnb no mercado.

Nem todos os mercados são iguais

Cada mercado e cada tipo de apartamento turístico terá taxas de reservas mínimas diferentes. Alguns mercados – como, por exemplo, Madrid ou Barcelona – apresentam demanda muito alta, o que significa que suas taxas de ocupação mínimas serão superiores às de outros mercados – por exemplo, Guadalajara ou Segovia – com menor demanda. Conhecer a taxa de ocupação média do seu tipo de alojamento turístico no seu mercado é o primeiro passo para estabelecer uma taxa objetivo.

A sazonalidade é importante para as reservas do seu Airbnb

Você tem um apartamento em um mercado muito sazonal? Talvez a cidade onde está seu Airbnb tenha uma demanda muito elevada no verão, mas muito baixa no inverno?

Tipos de demanda (estável vs sazonal)[/caption]Se você é capaz de manter uma taxa de ocupação relativamente linear sem mudar seu preço médio por noite (ou seja, baixando o preço em certos meses ou semanas), então seu mercado tem, provavelmente, uma demanda estável ao longo de todo o ano. No entanto, se sua situação é tal que tendo um preço por noite similar durante todo o ano, a taxa de reservas varia muito, então seu mercado apresenta uma demanda inconsistente ou sazonal.

💡 Seu mercado tem uma demanda sazonal? Descubra como você pode ganhar dinheiro com o Airbnb na temporada baixa.

Por que a sazonalidade é tão relevante para otimizar os benefícios? Principalmente porque você pode não ganhar tanto dinheiro quanto deveria de duas maneiras:

• Se você não prestar atenção na temporada alta –e não aumentar os preços–, chegarão clientes que pagam menos do que você poderia cobrar por noite devido à alta demanda em sua área.
• Se você ignorar a temporada baixa –e não baixar os preços–, você verá que seu calendário de reservas parece um deserto.

Não prestar atenção à sazonalidade da demanda pode fazer com que você perca renda durante a temporada alta e baixa.

Seu Airbnb requer um preço premium?

Se sua hospedagem turística está acima da concorrência, você pode aumentar os benefícios de seu aluguel através de mais reservas, maior preço por noite, ou as duas coisas ao mesmo tempo. Dê uma olhada em seu apartamento e compare-o com os concorrentes diretos. Você tem serviços extras de melhor qualidade? Ou você apela para o baixo preço para atrair hóspedes?Em qualquer caso, seja honesto ao posicionar seu Airbnb e seja consistente com a definição de cliente-alvo de seu apartamento turístico. Não tente vender características que sua hospedagem não tenha.Mas não peque por moderação. Potencializar as vantagens que sua hospedagem pode oferecer é uma forma de justificar um preço por noite superior. Assim, você poderá alcançar a taxa de ocupação de Airbnb no ponto ótimo.

Conclusão

Obter a taxa de ocupação ideal do seu alojamento turístico fará com que você obtenha a maior receita. O certo é que é mais fácil dizer do que fazer, pois requer supervisão contínua. Algumas vezes, as características do seu Airbnb não mudaram, no entanto, ou a demanda ou os concorrentes mudaram. Preste atenção especial à taxa de ocupação e sua receita total para monitorar. Assim, você poderá ajustar - se necessário - constantemente o preço por noite. Você terá certeza de estar ganhando o máximo de dinheiro.

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