Plano Reside Madrid 2025: Novas normas para o aluguer vacacional

Nos últimos anos, o aluguer vacacional tem experimentado um aumento notável em Madrid, como em muitas outras grandes cidades. Este fenómeno, embora tenha trazido oportunidades económicas para proprietários e gestores, também gerou preocupação em matéria de convivência, preços de habitação e qualidade de vida nos bairros mais afetados.

Para tentar regular esta atividade e proteger o direito à habitação dos vizinhos, a Câmara Municipal de Madrid lançou o Plano Reside, uma normativa que impõe novas regras estritas para o aluguer vacacional na capital espanhola.

Neste artigo explicamos com detalhe o que é o Plano Reside, quando entra em vigor, que requisitos impõe, como afeta os alugueres já existentes, que zonas de Madrid estão implicadas, e o que devem fazer proprietários e gestores para se adaptarem a esta regulamentação.

O que é o Plano Reside?

O Plano Reside é uma normativa municipal concebida para limitar e ordenar o aluguer vacacional em Madrid. Seu objetivo principal é garantir a convivência nos bairros, evitar a proliferação indiscriminada de habitações turísticas em edifícios residenciais e preservar o direito dos madrilenos a um acesso digno à habitação.

Este plano estabelece condições específicas para que as habitações possam operar como aluguer turístico, impondo restrições à localização, o tipo de edifícios e as condições de acesso.

Quando entra em vigor o Plano Reside?

O Plano Reside foi aprovado provisoriamente pela Câmara Municipal de Madrid em 21 de maio de 2025, com o apoio exclusivo do Partido Popular. Após sua passagem pelo plenário municipal, o texto foi enviado à Comunidade de Madrid, que deverá validar o documento e aprová-lo definitivamente.

Se não houver atrasos no procedimento, está previsto que a normativa entre em vigor em agosto de 2025. A partir desse momento, todas as habitações de uso turístico (VUT) deverão cumprir os novos requisitos estabelecidos para continuar operando legalmente na cidade.

Isto significa que tanto novos como antigos anfitriões deverão rever se o seu alojamento cumpre com as novas condições, já que, de contrário, poderão enfrentar a perda de licença ou sanções administrativas.

Que requisitos impõe o Plano Reside ao aluguer vacacional em Madrid?

O Plano Reside impõe uma série de restrições com o objetivo de conter a expansão descontrolada do aluguer turístico e proteger o equilíbrio residencial dos bairros madrilenos. Estas são as principais medidas que estabelece a normativa:

1. Habitações turísticas e vizinhos não poderão compartilhar edifício

Um dos pilares do Plano Reside é a incompatibilidade entre habitações turísticas e residências permanentes no mesmo edifício. Isso significa que se num imóvel houver pessoas registadas ou que vivem habitualmente, não poderá haver apartamentos turísticos no mesmo bloco.

A única exceção serão os edifícios destinados inteiramente ao uso turístico. Ou seja, um bloco completo pode ser transformado num alojamento turístico, mas não se permite a mistura de usos dentro do mesmo edifício se houver vizinhos a viver nele.

Esta medida afeta diretamente a maioria das VUT situadas em propriedades residenciais no centro de Madrid.

2. Acesso independente: a única exceção

O Plano Reside introduz uma exceção importante para as zonas fora do centro histórico: se uma habitação turística tem acesso independente desde a rua, poderá continuar funcionando mesmo que no edifício residam outras pessoas.

Mas atenção: este acesso deve ser totalmente autônomo. Não pode compartilhar portal, escadas, elevador nem nenhum outro elemento comum com os vizinhos. Isso limita notavelmente as opções em edifícios tradicionais, onde a estrutura não permite dividir acessos facilmente.

3. Proibido converter estabelecimentos comerciais em habitações turísticas

Nos bairros do distrito Centro, ficará expressamente proibido transformar locais comerciais em alojamentos turísticos. Esta disposição busca proteger o comércio de proximidade e frear a substituição de negócios de bairro por apartamentos destinados a turistas.

Com esta medida, a Câmara Municipal tenta preservar o caráter e a funcionalidade social dos bairros mais saturados, onde muitos estabelecimentos já haviam sido convertidos em VUT disfarçadas ou reconvertidas.

4. Uso turístico permitido em edifícios reabilitados

O Plano Reside também contempla um cenário mais flexível para edifícios obsoletos, desabitados ou catalogados que passem por um processo de reabilitação integral. Nesses casos, sim se poderá autorizar o uso turístico, mas sob certas condições:

• A autorização terá uma duração limitada a 15 anos.
• O uso turístico estará condicionado à reabilitação que cumpra critérios urbanísticos e de sustentabilidade.
• Só se aplicará se o edifício não estava já ocupado de forma residencial permanente.

Esta cláusula busca fomentar a regeneração urbana e evitar que edifícios em mau estado permaneçam vazios ou inutilizados.

Como o Plano Reside afeta os aluguéis vacacionais que já estão em funcionamento?

No momento, a Câmara Municipal não detalhou oficialmente se haverá um regime transitório ou exceções para as VUT que já estão operando legalmente.

Isso significa que:

• As habitações turísticas ativas poderão ser obrigadas a cessar a sua atividade se não cumprirem com os novos critérios.
• Não está claro se as licenças já concedidas serão mantidas ou se haverá que renová-las sob as novas condições.
• Os proprietários deverão estar atentos à aprovação definitiva por parte da Comunidade de Madrid, que será a que confirme as regras finais.

Em definitivo, há um cenário de incerteza para os aluguéis atuais, pelo que convém antecipar-se e preparar um plano B se o imóvel não cumpre com os requisitos que já se conhecem.

A que zonas de Madrid afeta a nova normativa?

O Plano Reside aplica-se a toda a cidade de Madrid, mas estabelece diferentes níveis de restrição dependendo da área. As limitações são mais rigorosas nos bairros com maior pressão turística, especialmente no centro histórico.

Centro histórico

Inclui os bairros de Sol, Palácio, Cortes, Embaixadores (Lavapiés), Justiça (Chueca), Universidade (Malasaña), parte de Arganzuela, La Latina e Huertas.

As medidas aqui são muito severas:

• Proibição total de habitações turísticas dentro de edifícios residenciais se convivem com vizinhos.
• Só se permitirão edifícios completos destinados exclusivamente ao uso turístico.
• Em vias não comerciais, os edifícios catalogados poderão ser reconvertidos integralmente para uso turístico por um máximo de 15 anos, desde que cumpram os requisitos de reabilitação.

Fora do centro histórico

Em distritos como Chamberí, Retiro, Tetuán, Salamanca, Chamartín, Carabanchel, Usera, Latina, Moratalaz, entre outros, as normas são algo mais flexíveis:

• Poderão ser autorizadas habitações turísticas, mas unicamente se contarem com acesso independente desde a rua.
• As VUT só poderão localizar-se em pisos térreos ou primeiros andares, minimizando o contato com residentes.
• Continua proibido compartilhar elementos comuns do edifício.

Estas limitações buscam conter o crescimento do aluguel turístico fora do centro e evitar que se repita o padrão de saturação já observado em bairros mais centrais.

O que implica o Plano Reside para proprietários e gestores de aluguer vacacional?

O impacto do Plano Reside para proprietários, investidores e gestores profissionais é significativo. Entre as principais implicações destacam-se:

Perda da licença turística

Se a sua propriedade compartilha edifício com vizinhos e não tem acesso independente, deixará de cumprir os requisitos exigidos pela normativa. Isso poderia supor a revogação da autorização como VUT, o que implicaria ter que fechar o alojamento ou mudar de modelo de negócio.

Possíveis sanções econômicas

Operar fora do quadro legal pode acarretar multas avultadas. Embora o novo regime sancionador ainda não tenha sido publicado, se se mantiver o critério anterior, as sanções podem oscilar entre os 30.000 € e os 190.000 €, em função da gravidade da infração.

Impacto na rentabilidade

As novas restrições poderiam obrigar-te a reformar o acesso, reubicar tua investimento ou mesmo mudar o uso do imóvel (por exemplo, ao aluguer tradicional de longa duração). Em muitos casos, o modelo turístico deixará de ser rentável se não se cumprirem os requisitos urbanísticos.

Como se adaptar ao Plano Reside se afeta o seu aluguel vacacional

O Plano Reside introduz limitações que podem deixar fora do mercado turístico muitas habitações, especialmente aquelas situadas em edifícios com residentes permanentes e sem acesso independente. No entanto, isso não significa que você precise abandonar sua atividade nem renunciar a rentabilizar sua propriedade.

A seguir, apresentamos algumas estratégias para se adaptar a esta nova normativa e redirecionar seu modelo de negócio:

Explore zonas com menor pressão regulatória

Se sua habitação atual não cumpre com os novos requisitos, você pode considerar transferir sua investimento ou atividade para outras zonas de Madrid onde as restrições são mais flexíveis. Fora do centro histórico, há bairros onde ainda é possível operar legalmente se forem cumpridas certas condições, como ter acesso independente ou estar situado no térreo.

Isso pode abrir novas oportunidades em zonas emergentes que ainda têm demanda turística e preços mais acessíveis.

Avalie a possibilidade de modificar o acesso

Uma opção que vale a pena estudar é se sua propriedade permite realizar uma reforma para criar um acesso direto a partir da rua. Esta condição se torna fundamental para continuar funcionando legalmente como habitação turística fora do centro histórico.

Consulte um arquiteto ou técnico urbanista para saber se é viável estruturalmente e quanto custaria. Embora possa implicar um investimento inicial considerável, poderia compensar a longo prazo se permitir manter a atividade turística.

Considere outras fórmulas de aluguel

Se o aluguer turístico deixar de ser uma opção no seu imóvel, é um bom momento para considerar alternativas como o aluguer temporário (por meses), o aluguer corporativo ou mesmo o coliving. Estes modelos estão menos regulamentados, oferecem estabilidade e continuam a ser atraentes para determinados perfis de inquilinos (profissionais deslocados, estudantes internacionais, trabalhadores remotos, etc.).

Além disso, geralmente exigem menos rotação, menos manutenção e permitem receitas relativamente estáveis sem necessidade de licenças turísticas.

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O Plano Reside redefine o quadro legal para o aluguer vacacional em Madrid, e fá-lo com critérios mais rigorosos que obrigam a repensar muitas estratégias. A impossibilidade de partilhar edifício com vizinhos sem acesso independente, a proibição de reconverter locais comerciais e os limites no centro histórico supõem uma mudança profunda no modelo turístico atual.

Diante deste novo cenário, a chave está na antecipação e na adaptação. Analisar se sua habitação cumpre os novos requisitos, avaliar reformas viáveis ou explorar novas zonas e até outros modelos de aluguel, permitirá que você continue gerando rentabilidade sem sair do marco legal.

Embora o ambiente regulatório se torne mais exigente, aqueles que se antecipem à mudança e planejem com visão poderão manter sua atividade e transformá-la com sucesso.

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